Crédito hipotecario en la nueva normalidad

Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes en la vida de una persona. Las entidades financieras han desarrollado distintas opciones de créditos hipotecarios para acercar a los usuarios a tomar esta decisión. Pero, ¿estás seguro que tienes la información completa para elegir el mejor tipo de crédito o el financiamiento?

En ese contexto, Properati Créditos, la unidad especializada en asesoría financiera en créditos hipotecarios de Properati, comparte 6 aspectos que deben considerarse al momento de adquirir una vivienda a través de un crédito hipotecario.

TIPOS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS: Existen dos tipos de créditos hipotecarios para la compra de una vivienda: el Crédito Hipotecario MiVivienda, y el Crédito Hipotecario Regular. Esta última ofrece una serie de variantes como Crédito Terreno, para la compra de una superficie de suelo; Traslado de Crédito, préstamo para trasladar una deuda actual a una nueva entidad financiera para conseguir mejores condiciones; y el Crédito de Libre Inversión, que se obtiene dejando en garantía un inmueble independizado (el crédito es de hasta el 80% del valor del inmueble).

PRINCIPALES DIFERENCIAS DE CRÉDITOS: Solo pueden acceder al Crédito MiVivienda quienes cumplan estos requisitos: personas que no cuentan con ninguna propiedad registrada a su nombre, que el precio de la propiedad no exceda los S/ 427,600, que la venta sea pactada únicamente en soles y que el plazo máximo de amortización de la deuda sea de 20 años. El Crédito Regular no restringe a propietarios de inmuebles, no tiene tope de precio y ofrece mayores plazos de amortización: de hasta 25 y 30 años.

REQUISITOS A CUMPLIR: Para ambos tipos de créditos el primer requisito es contar con un ingreso mínimo mensual de entre S/ 1,500 a S/ 2,000, de acuerdo a la entidad bancaria. En el caso del Crédito MiVivienda, si se tiene un ingreso mixto (una parte que se puede sustentar y otra no) se podría calificar a través de un Sistema Plan de ahorro que permite ahorrar la diferencia necesaria de ambos ingresos para cubrir la cuota mensual promedio a pagar. El proceso se da entre 4 a 12 meses de acuerdo al sistema evaluador. Con esto se puede tener prácticamente una aprobación crediticia con respecto al monto solicitado. El total del ahorro mensual debe ser máximo del 70% del ingreso (declarado y no declarado) de la persona.

LA IMPORTANCIA DEL HISTORIAL CREDITICIO: Los bancos en el proceso de evaluación analizan los dos últimos años del historial crediticio del solicitante. En el caso de que la persona se haya atrasado más de seis meses en pagar una deuda, la Superintendencia de Banca y Seguros otorga una calificación negativa en el Sistema de Pérdida (riesgo muy alto), con lo cual ningún banco ofrecerá un crédito hipotecario en al menos dos años.

LA CUOTA INICIAL: Para comprar un inmueble se debe contar, como mínimo, con el 10% del precio total de la vivienda como cuota inicial. Si la solicitud crediticia es a través del programa MiVivienda, la cuota mínima a cubrir es del 7.5%. Desde el 2017, la cuota inicial se valida a través de la notaría con la que trabaja el banco del crédito hipotecario para dar constancia del origen de los fondos. El sustento debe ser bancarizado a través de un cheque, transferencia bancaria o depósito en cuenta, ya que se validará a través del código de operación el origen de los fondos con el banco que se hizo la transacción.

OJO CON LA TASA DE INTERÉS: Al día de hoy, las tasas para créditos hipotecarios varían entre el 6.8% y 8.8%. El promedio es de 7.5% para viviendas de entre USD 250 mil a USD 300 mil. La tasa varía en función al monto crediticio: mientras más alto el monto del crédito más baja es la tasa de interés.

Al momento de comparar los tipos de tasas que ofrecen los bancos, es importante revisar la cuota mensual final a pagar. Algunas entidades financieras cobran adicionalmente diferentes seguros lo que genera que la TEA sea más alta y se vea reflejada en la mensualidad a pagar.